אישור עקרוני למשכנתא למשפחות עם הכנסות משתנות: איך להגדיל את הסיכוי

משפחה עם הכנסה משתנה בהחלט יכולה לקבל אישור עקרוני למשכנתא, אבל היא צריכה להציג לבנק תמונה יציבה, מתועדת ומשכנעת יותר מזו של שכיר עם תלוש קבוע. הבנק לא מחפש רק כמה נכנס החודש, אלא האם אפשר לסמוך על ההכנסה לאורך זמן, מה רמת הסיכון, ומה יקרה בחודשים חלשים. כשמתכוננים נכון, מסדרים מסמכים, בונים תמהיל מדויק ולעיתים נעזרים ביועץ משכנתאות, הסיכוי לאישור עולה בצורה מורגשת. ההבדל בין "כנראה שלא" לבין אישור בתנאים טובים יותר נובע לא פעם מהצגה נכונה של הנתונים, ולא רק מהנתונים עצמם.

איך הבנק בוחן משפחות עם הכנסות לא קבועות

בישראל יש לא מעט משקי בית שההכנסה שלהם משתנה מחודש לחודש: עצמאים, פרילנסרים, בעלי עסקים קטנים, סוכני מכירות עם עמלות, רופאים עם הכנסה פרטית וציבורית, נהגי מוניות, אנשי הייטק עם בונוסים, וגם זוגות שבהם אחד מבני הזוג שכיר והשני עצמאי. מבחינת הבנק, השאלה המרכזית היא לא אם ההכנסה גבוהה, אלא אם היא יציבה מספיק כדי לשרת משכנתא לאורך שנים.

ברוב המקרים הבנק יבדוק ממוצע הכנסות של 12 חודשים, ולעיתים גם שנתיים אחורה. אצל עצמאים מסתכלים על שומות מס, דוחות רווח והפסד, אישורי רואה חשבון ותנועות בחשבון. אצל שכירים עם עמלות או בונוסים בודקים אם מדובר ברכיב קבוע יחסית או במשהו חד פעמי שלא כדאי לבנות עליו. אם יש פער גדול בין חודשים חזקים לחלשים, הבנק נוטה לחשב לפי תרחיש שמרני.

כאן נכנסת החשיבות של הצגה נכונה. משפחה שמכניסה בממוצע 24,000 ש"ח בחודש, אבל בפועל נעה בין 15,000 ל 35,000 ש"ח, תיבחן אחרת ממשפחה עם 22,000 ש"ח קבועים. לפעמים הבנק יאמץ רק חלק מהממוצע, ולפעמים ידרוש כרית ביטחון גבוהה יותר, כלומר הון עצמי למשכנתא גבוה יותר, החזר חודשי נמוך יותר, או רזרבה בעו"ש.

אישור עקרוני למשכנתא, מה באמת משפיע על הסיכוי

אישור עקרוני למשכנתא הוא לא רק מסמך פתיחה. הוא האינדיקציה הראשונה לשאלה האם הבנק מוכן להיכנס לעסקה, באיזה היקף, ובאילו מגבלות. אצל משפחות עם הכנסות משתנות, האישור מושפע מארבעה צירים: הכנסה מוכחת, התנהלות בנקאית, התחייבויות קיימות, ואיכות הנכס.

התנהלות חשבון היא גורם קריטי. גם מי שמרוויח יפה יכול להיתקל בקושי אם החשבון סובל מחריגות, החזרי הוראות קבע, צ'קים חוזרים או שימוש תכוף במסגרת האשראי. הבנקים מסתכלים על דפוס, לא על אירוע בודד. אם בשלושת החודשים האחרונים הייתה התנהלות לחוצה, ובשנה שלפניה הכול היה תקין, אפשר לעיתים להסביר. אם זה דפוס קבוע, הסיכון הנתפס עולה.

גם ההתחייבויות הקיימות משפיעות: הלוואה לרכב, הלוואות צרכניות, מינוס, תשלומים בכרטיסי אשראי, ולעיתים גם ערבויות. מי ששוקל איחוד הלוואות לפני רכישת דירה צריך לבדוק היטב אם המהלך באמת משפר את היחס בין הכנסה להחזר, או רק דוחה בעיה. במקרים מסוימים איחוד הלוואות ללא נכס הוא יקר יחסית, ולכן עדיף לפרוע חלק מההלוואות מכסף נזיל עוד לפני הפנייה לבנק.

לצד זה יש חשיבות לנכס עצמו. דירה סטנדרטית באזור מבוקש, עם שמאות צפויה ונזילות טובה, מקלה על האישור. נכס מורכב, חריג בנייה, קרקע לא מוסדרת או דירה שמחירה מנופח ביחס לעסקאות דומות, עלולים לצמצם את גובה המימון גם אם ההכנסה טובה.

בדיקת דירוג אשראי ושיפור דירוג אשראי לפני הגשה

אחד הצעדים החכמים ביותר לפני בקשת משכנתא הוא לבצע בדיקת דירוג אשראי. הדירוג לא קובע לבדו אם תקבלו מימון, אבל הוא משפיע על תפיסת הסיכון של הגוף המממן. מי שיש לו דירוג אשראי חלש, עיכובים בהחזרים או ריבוי בקשות אשראי בזמן קצר, עלול לקבל ריבית משכנתא גבוהה יותר, דרישות מחמירות יותר, או סירוב.

שיפור דירוג אשראי הוא תהליך אפשרי, גם אם לא מיידי. סגירת פיגורים, צמצום ניצול מסגרות, הימנעות מבקשות אשראי מרובות ושמירה על חשבון יציב במשך כמה חודשים יכולים לעזור. אם יש טעות ברישום, למשל הלוואה שנסגרה אבל עדיין מופיעה כפתוחה, כדאי לטפל בכך לפני שמגישים בקשה לאישור עקרוני למשכנתא. לפעמים תיקון טכני קטן משנה את התמונה.

בפועל, משפחות רבות פונות מוקדם מדי. הן מוצאות דירה, חותמות על זיכרון דברים, ורק אחר כך מגלות שהדירוג בעייתי או שההכנסה המדווחת לא מספיקה. הסדר הנכון הוא הפוך: קודם להבין כמה משכנתא אפשר לקחת, אחר כך לבחון נכס. גם מחשבון משכנתא יכול לעזור בשלב הראשוני, אבל הוא כלי הערכה בלבד. הוא לא רואה דירוג אשראי, יציבות תעסוקתית, שמאות או התנהלות חשבון.

מסמכים שכדאי להכין כדי להגדיל את הסיכוי לאישור עקרוני למשכנתא

ככל שהתיק מסודר יותר, כך לבנק קל יותר להבין שהשונות בהכנסה אינה כאוס אלא דפוס עסקי מוכר. במשפחות עם הכנסה משתנה, מסמכים טובים משדרים שליטה, שקיפות ואמינות.

• תדפיסי עו"ש של 3 עד 6 חודשים מכל החשבונות הפעילים, כולל חשבון עסקי אם קיים.

  

• תלושי שכר אחרונים, דוחות שנתיים, שומות מס ואישור רואה חשבון על הכנסה ממוצעת, לפי סוג העיסוק.

• פירוט הלוואות קיימות, מסגרות אשראי, כרטיסים חוץ בנקאיים ויתרות חודשיות.

• אסמכתאות להון עצמי למשכנתא, כולל חסכונות, קרנות, עזרה משפחתית או מכירת נכס קיים.

• מסמכי הנכס, טיוטת חוזה, נסח טאבו או אישור זכויות, ואם צריך גם הערכת שמאי מקדימה.

אם חלק מההכנסה מגיע מעבודה במזומן שהופקדה בדיעבד, חשוב במיוחד להסביר את המקור ולוודא שהכול מגובה בדיווח מסודר. הפקדות לא מוסברות הן אחת הנקודות שבנקים אוהבים לחקור. כשיש פער בין מה שנכנס לחשבון לבין מה שמדווח לרשויות, הבעיה אינה רק גובה ההכנסה אלא אמינות הנתונים.

תמהיל משכנתא נכון כשיש הכנסה עונתית או משתנה

גם אחרי שמקבלים אישור, לא כל מסלול מתאים למשפחה עם הכנסה תנודתית. תמהיל משכנתא טוב צריך להתחשב לא רק בריבית משכנתא ממוצעת בשוק, אלא גם באופי התזרים המשפחתי. מי שחווה חודשים חלשים צריך להיזהר מהחזר התחלתי שנראה נוח רק על הנייר.

מסלול בריבית פריים נחשב גמיש יחסית, אך הוא חשוף לשינויים בריבית בנק ישראל. מסלולים צמודי מדד יכולים להתחיל בהחזר נמוך יותר, אבל לעלות בהמשך. מסלול קבוע לא צמוד מעניק יציבות, ולעיתים הוא מתאים מאוד למי שההכנסה שלו עצמה פחות יציבה. אין כאן תשובה אחת נכונה. השאלה היא איך בונים איזון בין ודאות, גמישות ועלות.

משפחה שהכנסתה הממוצעת היא 26,000 ש"ח, אבל בחלק מהשנה יורדת ל 19,000 ש"ח, לא כדאי שתיקח החזר חודשי קבוע של 10,500 ש"ח גם אם מחשבון משכנתא "מאשר" זאת. בתיק כזה עדיף לעיתים להישאר סביב 7,000 עד 8,500 ש"ח, תלוי בהרכב המשפחה, הוצאות חינוך, רכב והתחייבויות נוספות. בנק יבדוק גם יחס החזר, אך משפחה חכמה בודקת יחס נשימה. האם נשאר מספיק כסף לחיים גם בחודש פחות טוב.

במקרים מסוימים אפשר לשלב הלוואת גישור, למשל כשהון עצמי אמור להגיע ממכירת נכס קיים או משחרור כספים בעתיד הקרוב. זה יכול לעזור לסגור עסקה, אבל חשוב להבין שזה פתרון קצר טווח, לא תחליף ליכולת החזר. אם השימוש בגישור הוא ניסיון לכסות פער קבוע בתקציב, הבעיה רק נדחית.

מתי יועץ משכנתאות יכול לשפר את התוצאה

לא כמה הון עצמי למשכנתא כל משפחה חייבת ייעוץ חיצוני, אבל כאשר ההכנסה משתנה, יש יותר ערך לעין מקצועית שיודעת לבנות תיק, להציג אותו נכון ולהתמודד עם התנגדויות של בנקים. ייעוץ משכנתאות טוב לא "ממציא" הכנסה, אלא ממסגר אותה נכון, בוחר בנקים מתאימים ומשווה בין הצעות בלי לפגוע מיותרות בדירוג האשראי.

יש הבדל בין יועץ משכנתאות פרטי שמלווה את הלקוח, לבין איש מכירות שמחפש בעיקר לסגור תיק מהר. יועץ משכנתאות מומלץ יהיה כזה שמסביר איך הבנק חושב, מראה חלופות, מדבר במספרים, ולא מבטיח לכל אחד משכנתא למסורבים גם כשהנתונים גבוליים. מי ששואל כמה עולה יועץ משכנתאות יקבל בדרך כלל טווח של כמה אלפי שקלים ועד סכומים גבוהים יותר בתיקים מורכבים במיוחד, למשל עצמאים עם כמה מקורות הכנסה, נכס קיים, או צורך בבניית פתרון הכולל גרירת משכנתא ומחזור משכנתא.

לפעמים החיסכון שמייצר יועץ מקצועי גדול משמעותית מהשכר שלו. זה נכון במיוחד כשיש פערים בין הצעות הבנקים, כשצריך לנהל משא ומתן על ריבית פריים, או כשיש צורך להתאים מסלולים למשפחה עם תזרים לא אחיד. ועדיין, כדאי לבדוק ניסיון, זמינות, המלצות, והאם הייעוץ באמת אישי.

טעויות נפוצות שמחלישות את הבקשה

משפחות עם הכנסות משתנות נופלות לרוב לא בגלל נתון אחד דרמטי, אלא בגלל הצטברות של טעויות קטנות. חלקן ניתנות לתיקון בתוך שבועיים, וחלקן דורשות כמה חודשים של התארגנות.

1. הגשת בקשה מוקדם מדי, לפני שיש רצף הכנסות מתועד או לפני סגירת פיגורים והלוואות קטנות.

2. התבססות על הכנסה "שכולם יודעים שקיימת" אבל לא מופיעה במסמכים רשמיים.

3. בחירת נכס יקר מדי ביחס ליכולת, רק כי המוכר לוחץ או כי יש ציפייה לעליית ערך.

4. התעלמות מהוצאות נלוות כמו ביטוח משכנתא, שכר טרחה, מסים, שמאות, ועלות ריהוט ושיפוץ.

5. פתיחת כמה בקשות במקביל ללא אסטרטגיה, מה שעלול להכביד על התיק ולפגוע ברושם מול הבנקים.

מי שכבר מחזיק משכנתא ונמצא בתקופה חלשה יכול לפעמים לבחון מחזור משכנתא, או לפחות לחשב מחדש את הכדאיות באמצעות מחשבון מחזור משכנתא. אם הדירה נמכרה ונרכש נכס חלופי, ייתכן שגרירת משכנתא תהיה נכונה יותר מסגירה ופתיחה מחדש. כל החלטה כזו צריכה להיבדק מול קנסות, ריביות עדכניות ומצב התזרים בפועל.

מתי בוחנים פתרונות אחרים, משכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לכל מטרה או נכסים נוספים

יש מקרים שבהם הבנק המסורתי אינו הכתובת היחידה. משכנתא חוץ בנקאית יכולה להתאים לחלק מהלקוחות, בעיקר כשיש נכס טוב ושונות בהכנסה שמרתיעה בנקים, אך המחיר לרוב יקר יותר ולכן חייבים לבחון אם זה פתרון מעבר או מהלך ארוך טווח. למשפחות מסוימות זה יכול להיות גשר עד להתייצבות, ולא מסלול קבוע.

אם כבר יש נכס קיים, לפעמים נכון להשתמש בו במסגרת משכנתא לכל מטרה או הלוואה מגובה נכס כדי להסדיר תזרים, לבצע איחוד הלוואות, או להשלים הון עצמי. זה יכול להיות חכם, וזה יכול להיות מסוכן. הכול תלוי בשאלה האם החוב החדש מחליף חוב יקר וקצר בחוב זול ומנוהל, או פשוט מגדיל את המינוף המשפחתי.

יש גם מצבים מיוחדים: משכנתא לדירה שניה למשפחה עם הכנסה לא קבועה, משכנתא הפוכה להורים מבוגרים שרוצים לעזור לילדים, או רכישה מקבלן שבה צריך להביא בחשבון מדד תשומות הבניה. כל אחד מהתרחישים האלה דורש בדיקה זהירה. בדירה מקבלן, למשל, מחיר העסקה אינו בהכרח המחיר הסופי, ולכן משפחות עם הכנסה משתנה צריכות להשאיר מרווח ביטחון גדול יותר.

טבלה קצרה יכולה לעשות סדר בין המצבים הנפוצים:

מצב מה הבנק בודק במיוחד מה יכול לשפר סיכוי עצמאי עם הכנסה תנודתית שומות, ממוצע שנתי, רווחיות אמיתית ותזרים בחשבון מסמכים מלאים, רואה חשבון זמין, החזר שמרני שכיר עם בונוסים ועמלות רצף תלושים, יציבות מעסיק, שיעור רכיב משתנה הצגת ממוצע 12 חודשים והימנעות מהתחייבויות חדשות רכישת דירה מקבלן לוחות תשלום, יכולת לעמוד במדד תשומות הבניה רזרבה כספית והבנת פערי מימון עתידיים לקוח שסורב בעבר סיבת הסירוב, דירוג אשראי, נכס והתנהלות עדכנית תיקון ליקויים, בחירת גוף מתאים ולעיתים מסלול של משכנתא למסורבים

שאלות נפוצות

האם עצמאי יכול לקבל אישור עקרוני למשכנתא גם אם ההכנסה שלו משתנה מאוד?

כן, בתנאי שההכנסה מתועדת היטב ושיש הוכחה ליציבות לאורך זמן. הבנק יסתכל בדרך כלל על ממוצע שנתי או דו שנתי, וינסה להבין אם מדובר בשונות טבעית של העסק או בירידה מהותית. ככל שהתיק מסודר יותר, כך קל יותר לקבל אישור.

כמה משכנתא אפשר לקחת אם חלק מההכנסה מבוסס על עמלות או בונוסים?

אין מספר אחיד שמתאים לכולם. הבנק עשוי להכיר רק בחלק מהרכיב המשתנה, במיוחד אם הוא חדש או לא עקבי. הדרך הנכונה היא לחשב החזר חודשי שגם בחודש חלש נשאר סביר, ולא להסתמך על החודש הכי טוב בשנה.

האם כדאי לסגור הלוואות לפני בקשת משכנתא?

ברוב המקרים כן, אם מדובר בהלוואות שמכבידות על יחס ההחזר או יוצרות עומס בתזרים. סגירה או הקטנה של התחייבויות משפרת את תמונת הסיכון ולעיתים גם את תנאי הריבית. צריך רק לוודא שלא מרוקנים את כל הנזילות על חשבון כרית ביטחון.

מה ההבדל בין אישור עקרוני מהבנק לבין אישור סופי?

אישור עקרוני הוא הסכמה ראשונית על בסיס הנתונים שהוגשו, והוא עדיין כפוף לבדיקות נוספות. האישור הסופי מגיע לאחר בדיקת מסמכים מלאה, שמאות, בחינת הנכס ואימות כל הפרטים. לכן אסור להתייחס לאישור העקרוני כאילו הכסף כבר מובטח.

האם ביטוח משכנתא משפיע על היכולת לעמוד בהחזר?

כן. ביטוח משכנתא כולל בדרך כלל ביטוח חיים וביטוח נכס, והוא חלק מהעלות החודשית האמיתית של המשכנתא. במשפחות עם הכנסה משתנה חשוב להכניס גם את העלות הזו לחישוב, ולא לבדוק רק את ההחזר לבנק.

מה עושים אם הבנק סירב?

קודם בודקים למה. לפעמים הסיבה היא דירוג אשראי, לפעמים מסמכים חסרים, ולפעמים גובה מימון לא ריאלי. אחרי שמבינים את שורש הבעיה אפשר לתקן, לשפר את התיק, ולבחון מחדש מול בנק אחר או מול מסלול מתאים יותר.

משפחות עם הכנסות משתנות לא צריכות להיבהל מהמילה בנק, אבל כן צריכות להגיע מוכנות. אם תבדקו מראש את הדירוג, תסדרו מסמכים, תבחנו ריבית משכנתא מול היכולת האמיתית שלכם, ותבנו מהלך מדוד לקבלת אישור עקרוני למשכנתא, תגדילו מאוד את הסיכוי לא רק לקבל אישור, אלא לקבל אותו בתנאים שאפשר לחיות איתם לאורך שנים. כשיש ספק, שיחה אחת מקצועית יכולה לחסוך הרבה כסף, לחץ וטעויות בדרך.

גיל פיננסים מאסטר להצלחות בע"מ

גיל אשר לוי, לשעבר מנהל בכיר בבנק לאומי, מלווה משפחות ועצמאים בתכנון משכנתא ובהשוואת הצעות מהבנקים. במשרד בנס ציונה אפשר גם לבדוק כדאיות של מיחזור משכנתא ואיחוד הלוואות, לקבל ליווי לאחר סירוב מהבנק ולבחון משכנתא הפוכה לגיל השלישי.

כתובת המשרד · הנפת הדגל 5, נס ציונה, בניין צבי צרפתי, קומה 2
טלפון המשרד · 08-6100790
גיל אשר לוי · 052-3441126
ענת, מנהלת המשרד · 054-5020452
דוא"ל · [email protected]
אתר האינטרנט · gilfinance.co/he

שעות פעילות
א׳ וב׳ 09:00-19:00
ג׳ וה׳ 09:00-16:00
ד׳ 09:00-18:00